房地产市场很难再现当年的“V型反转”行情。

近期，政策暖风频吹，一线城市楼市预期有所变化。

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8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。央行表示，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

此前，多部门密集发声，支持房地产市场平稳健康发展。

7月31日，国务院常务会议强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措。

住建部召开座谈会对房地产政策优化做公开具体的表态后，北上广深主管部门集中回应称，将尽快推出有关政策措施满足刚性和改善性住房需求。

7月30日，广州市住房和城乡建设局向媒体表示，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

房地产政策调整空间打开，市场情绪略有回升，部分卖家表现强势，做出涨价动作。

据时代周报记者了解，广州二手房市场部分业主“追风”涨价，涨幅在数万元至数十万元之间，甚至有卖家一日涨价百万。一套在贝壳找房挂牌出售的番禺洛溪江景房，业主在7月31日将挂牌价上调100万元至3300万元。

一线经纪人在带看现场亲历业主涨价。“昨天（8月1日）有个业主，我们带客户上门看房的时候，直接问我们报了什么价。他说要涨价，要收回钥匙重新放盘。”在广州增城从业多年的经纪人蒋丰告诉时代周报记者，“这几天看房量有增加，但我们还没有明显感受。”

根据多名业内人士的观察，业主涨价只是个别现象，应谨慎对待政策利好，不宜过于乐观。

广东中原地产项目部总经理黄韬向时代周报记者表示，政策调整不代表市场能够立马反弹，“成交量有望止跌，但没有‘V形反弹’这种可能性。”

报价明涨实跌

广州中原发展研究部的数据显示，过去两年，广州房地产市场深度调整，大量楼盘价格跌幅显著。因此，即便部分业主此次趁势涨价，涨幅依然难以覆盖累积跌幅。

诸葛找房平台数据显示，8月2日，该平台在售二手房中有99套上调了报价，涨幅在数万元至数十万元之间。

时代周报记者梳理调价记录发现，部分二手房存在报价明涨实跌的现象，即业主涨价后的最新挂牌价依然低于初始挂牌价。

以珠江新城西的漾晴居一套在售二手房为例。

在贝壳找房，漾晴居一套建筑面积约94平方米单位，业主在7月31日将报价上调22万元至960万元，单价约10.22万元/平方米。

事实上，这套二手房曾多次降价。贝壳找房提供的房源时间轴显示，漾晴居这套二手房于2022年12月30日挂牌出售，报价1180万元。过去半年里，业主曾10次下调报价，降幅在5万元至50万元之间，最低报价918万元，相比初始报价折价22%。

6月7日和7月31日，这名业主先后涨价20万元、22万元，最新报价960万元，依然相当于初始报价的8折。贝壳找房经纪人的带看反馈称，业主诚心出售，有一定的谈价空间，并特别强调“学位、户口无占用”。

这并不是个例。

珠江新城东的嘉裕丹顿阳光，一套建筑面积约84平方米在售单位，业主在7月30日将报价上调40万元至950万元，单价约11.30万元/平方米。时代周报记者查询发现，该单位初始报价是1000万元，在挂牌销售的4个月里经历了5次降价，最高下降50万元。

乐有家APP显示，珠江新城中的中海璟晖华庭一套建筑面积约114平方米3房，业主将报价上调至1650万元后，与同小区的报价相比仍便宜了153万元。

事实上，降价出货的卖家数量更多，降幅更大。

诸葛找房平台数据显示，广州99套二手房涨价的同时，有596位业主下调了报价。值得一提的是，涨价房源平均涨价8.96万元/套，而降价房源平均降价11.4万元/套。

“业主反价不顾现状，不符合现实。”黄韬表示，近期主管部门密集发声，气氛活跃起来了，但实际落地的还没有，市场成交量并没有很明显的改变，“业主、开发商应该好好利用这波预期利好，该降价就降价，抓紧卖房。”

V形反转难现

政策暖风照拂背后，是尚未止跌回升的市场表现。

广州中原发展研究部统计数据显示，今年上半年广州累计成交新房40843套，同比增长3%，是近5年表现次优的上半年，但与2021年上半年的61063套成交量相差甚远。

新房去化与价格表现均欠佳。

今年上半年广州一共有107个/次项目开盘或加推，总货量为10981套，首日成交2396套，平均去化率仅22%，新开盘推货量、去化率水平对比去年同期均有所下滑。全市新房均价约3.62万元/平方米，同比下滑7%，越秀、白云、增城、从化均出现双位数的跌幅。

二手市场先抑后扬。

随着3月积压需求集中释放成交量冲高至12260套，市场进入调整期，购房者观望情绪加重，成交量持续回落，6月成交量下滑至8292套，相比3月的高点跌去32%。

二手住宅网签均价约30107元/平方米，同比上涨10.3%，原因在于中心区成交占比提升拉动价格结构性上扬，实际上上半年广州二手房价格未见明显上涨，不少盘源价格甚至下调。根据广州中原发展研究部监测，花都、南沙、增城等外围区域二手房报价下调幅度大多在5%以上，包括万科东荟城、雅居乐锦城在内的部分楼盘跌幅接近10%。

7月因为是传统淡季，市场表现趋于冷淡，尚未企稳。

根据中指研究院统计，7月广州新建商品住宅成交面积约45万平方米，环比下降约三成；二手市场活跃度进一步降低，成交量继续下探，二手住宅价格环比下跌0.13%，跌幅较上月扩大0.08个百分点。

截至今年6月底，广州存量新房去化周期约16.2个月，二手房放盘量超过13万套。广州中原发展研究部指出，若刚需买家不买房，则改善买家无资金换房。购房链条将陷入停滞状态。

“降税费、降首付、认房不认贷、非核心区域调整限购政策，政策工具很多。”黄韬强调，单靠一样不行，政策工具叠加，效应才能发挥出来。

对于政策效果，黄韬持谨慎态度，“现在市场成交不理想，不是购房资格的问题，而是购买能力在下降。”

克而瑞释放了相似的观点。

“房地产市场环境已发生根本转变，行业规模现已基本见顶，政策调整再难撬动昔日的轮回。”克而瑞认为，房地产市场很难再现当年的“V型反转”行情，但短期内止跌企稳、中长期稳步修复并向新模式转型还是值得期待的。

本文源自：时代周报

作者：梁争誉

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